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摘要: 542套、671套、934套,这是宁波楼市进入“金九”之后,前三周的成交量;1332套、1184套、1217

“金九”前三周宁波楼市成交“惨淡” 什么原因造成的?

542套、671套、934套,这是宁波楼市进入“金九”之后,前三周的成交量;1332套、1184套、1217套,这是去年宁波楼市9月前三周的成交量。如此看来,今年的“金九”楼市似乎有些“惨淡”。而另一方面,新盘刚一推出就被买空,土地市场还是“吃不饱”。这是为何?记者就此采访了宁波房产界资深人士叶巍俊先生。



供给

调控成效显现,新盘量少、库存少


统计数据显示,今年9月前三周,宁波楼市总成交量2147套,而去年这个时候是3733套,同比下跌34%。


“但我们不能单单从宁波楼市成交量不高的现象中,就得出了今年宁波楼市‘惨淡’的结论。因为楼市的成交量并不能直接代表楼市的热度,影响成交量的因素有许多,比如新盘推盘量较少,中梁壹号院8月29日加推的四期高层和洋房仅184套、9月15日姚江湾天源加推的高层也仅182套、中交君玺9月8日二期开盘也仅推出200套左右。”叶巍俊说,其实,7月以来,宁波楼市的新盘供应量一直不高。


叶巍俊分析认为,首先,开发商知道现在政府对楼市的调控还是比较严格的,有些楼盘因为价格过高、手续不完备等,拿不到预售证,开发商只能推迟开盘时间,导致市场上的新增供应有所减少。


其次,除了价格外,目前政府对楼市的备案量和推盘量也有所管控,从政府角度来看,为了楼市的稳定健康发展,市场推出新盘的节奏需要在一定程度上进行把控。


再次,为什么开发商现在对土地那么渴望?实在是因为手上“余粮”太少,进而影响了新盘的推出速度。


除了推盘量,商品房的库存量也在影响楼市的成交量。“其实以前国家对一个城市房子的库存量是有规定的,当一个城市的库存量只能消耗一年半或者更少时,政府应该增加推地的速度和数量。而近几个月,宁波的库存量一路下跌,目前只有15000套左右的余房,正常情况下七八个月就消耗完了,宁波一手房源库存已亮起了‘红灯’。”叶巍俊说。


新盘量少、库存也少,市民的可选余地有限,楼市成交量自然就有些“惨淡”。


需求

房贷收紧,市民购买欲望降低


随着楼市调控的加紧,一部分市民的购买欲望也受到了影响。“特别是最近,金融调控政策又进一步升级,不少银行再一次提升了房贷利率,从原先的83折、85折优惠,到之后的基准利率上浮10%、上浮20%,买房成本的不断提高,也让很多购房者进入了观望状态。”叶巍俊说。


除了房贷利率,买房的首付也在不断提高,从原先的首套房首付20%到现在的30%,有些银行甚至要求40%;而二套房也从原先的首付30%提高到40%,现在某些户型甚至被要求首付60%……


如果说贷款利率上升只是每月还款多了数百元,那首付比例的提高,则是数十万元的差别,对于某些刚需和改善性购房需求的市民来说,可能会因此观望;对于炒房客来说,投入资金更多,风险也更大了,购房门槛的提高,让不少购房者望而却步。


金融层面的调控,也是导致近几月宁波楼市成交量有所降低的原因之一。


分析

不温不火才是楼市的健康状态


宁波楼市连着几个月成交不高,有人问楼市这是怎么了,是不是“生病”了?叶巍俊认为,房地产市场就和人一样,如果一直处在兴奋、激动的状态,必定会危害“健康”、影响“寿命”。


“新盘一推出,去化率就达到70%以上,甚至出现‘日光盘’等现象,这些都不是楼市的健康状态。反之,去化率在30%-40%,按照正常的销售节奏,不温不火。这才是楼市的健康状态。”叶巍俊说。


“之前的宁波楼市就有些过于‘亢奋’了,跑得也有些过快,现在因为调控升级,楼市正在慢慢‘减速’。”叶巍俊说,“这样的楼市不是‘生病’了,而是正在恢复‘健康’。”


提醒

遏制炒房的长效机制正在建立


接下来,宁波楼市的走向如何?价格还会涨吗?现在是时候出手买房吗?


叶巍俊称,下一步,在政府对楼市调控政策持续的情况下,楼盘供应量可能不会进一步提升,成交量甚至可能还会下跌,但就价格而言,可能不会因为成交量的减少而下跌,可能会稳步爬升。目前市场上还是“一房难求”,估计政府调控力度会“加码”。


对于普通市民而言,现在是出手还是继续观望?叶巍俊建议,对刚需购房群体来说,如果房价在合适的位置,该出手时还是应该出手,不要在犹豫中失去机会。因为在房价走势总体向上的时候,无论什么时候出手,都不会迟。


对于投资客来说,首先可以考虑价格相对较低的宁波周边区域,每平方米在1万-2万元区间较为合适;其次,应关注区块的发展潜力,有较好的未来规划以及地铁直通的区域,都是不错的选择。此外,大家还要认识到,限购、限贷、限价等,仅是政府针对楼市短期波动的应对之策,促使楼市平稳健康发展的长效机制正在建立过程中,关于这一点,投资客必须要考虑。


来源/中国宁波网

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