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摘要: 秋风一吹万物萧条,坏人当道一片糟糕

重磅! 当下郑州房市投资:横扫东西南北热点楼盘,该买哪些?该放弃哪些?

2017年已经过去一大半,回顾过去郑州房产市场亦发生了巨大的变化。


深度调控暴涨终结,楼盘跑量部分价格下跌,北区和西区价格趋同,新区的热度下降,开盘数据造假水分大,不要脸的媒体还在将人们往炮灰的路上忽悠,利率上浮、限售限贷,购房门槛增高;


与此同时,最新一版的地铁规划、城区组团规划清晰明确地告诉我们未来三年的价值所在,在此之下衍生出的特色楼盘该不该买,有哪些误区有哪些希望,让还没有形成成熟评估和理性认知体系的购房者们越来越纠结,越来越迷惘。


尤其是针对郑州已有住房,且手里仍有现金想进行房产投资的人,对楼盘对区域对思路更有诸多疑问。


市场正处于大变局之中,房产投资如何确定标准?


鉴于此,我针对房产投资立下四条军规:


1、看开发商,郑州本土实力开发商和新进外来的品牌开发商,他们能进本保证房子的品质和物业


2、看地铁,没有地铁的刚需盘未来增值空间极为有限


3、看综合配套,考量区域、交通、学区、商业以及其他配套,并且得出市场预估价和增值潜力


4、最重要的是看价格,如果价格高于了市场预估价,就坚决放弃,而以低价买入有前景的优势楼盘,是初期投资者所必练绝技。


从目前市场供应量来看,今年年底前后是绝佳的入手时机,本文根据这些房产投资军规,横扫热点楼盘,简洁有力、畅快淋漓地谈些观点、说些真话、写些思路,希望对各位有所启发。

大东区

?北龙湖


请不要跟我提绿博和白沙,现在的郑州适合终极置业的区域只有一个,那便是北龙湖,这里的规划规格高于其他新区,这里的配套丰富于绿博白沙,这里的楼盘品质绝对优良,由此所形成的区域价值将在未来相当长一段时间内跑在郑州其他区域的前面,只有这里的别墅、洋房才是真正的豪宅。


规格+配套+低密+品质,以及生活在这里的人群层次,造就了这是目前郑州最好的适合终极置业的区域。


根据热点楼盘扫描,我认为以下北龙湖楼盘要做出清醒抉择,不要盲目。


〇金茂府


这个盘从拿地到入市都引起巨大的关注,就产品而言相较于郑州目前市面上的楼盘,的确具备独特优势,绿色科技与实打实的软硬件配置,造就了豪宅水准,分户式新风系统、全屋净化水、 24小时热水管网、镀银LOW-E玻璃的节能外窗等等;如果放眼全国,这样的绿色科技配置也没多大新鲜,只是功能稍多品质稍高,但具体到郑州算是独树一帜了,再加上区位的顶级,金茂府成为郑州单价最贵的楼盘。


如果你是财力雄厚的实力人士,买来自住没问题,但是如果你是投资,请坚决放弃,此盘在去年房价暴涨中以36915元/㎡的楼面价拿地,远超房价暴涨前以及今年房价暴涨后其他楼盘的拿地楼面价,而楼面价决定了成本以及售价,所以与其买金茂府,不如买正弘、荣盛、康桥、碧桂园、中建在北龙湖的楼盘,更低的楼面价也就是更低的售价,同样的区域,均好型的楼盘品质,性价比更高,何苦还选金茂府呢?


如果从投资角度来看的话,金茂府未来就是站在高高的山顶上,投资回报率很低。


?高铁片区


未来3年,高铁片区的人口净流入将会持续加快,学校配套和商业配套、区域商业写字楼等各项逐步完善,楼盘的增值和出租收益都是会很客观。


〇海马公园5期


海马公园的确是高铁片区的明星楼盘,优势也很明显,比如楼盘所在的区位,对于这样一个商务办公区域,出现一个海马公园这样的住宅,自然稀缺,比如交通,项目有双地铁加持,比如学区,项目有普惠路第二幼儿园、普惠路小学等教育配套,比如景观绿化,项目的确花了不少心思。


但这个盘在最近10月10号5期开盘时,高层成交均价23000元/㎡,已经不适合再用于投资了,其实这个盘自从价格超过了18000元/㎡之后,就不适合再跟进投资了,并且产品差、户型差,体量也太大、物业管理一般,所以对海马公园我认为四期、五期的房源以后能够维持保值就可以了。


〇英地金台府邸


英地金台府邸目前4#、8#,处于前期咨询阶段,以刚需和首改产品为主,预计12月份开盘。


国企开发商,建筑质量和物业管理都有保证,周围有地铁3号线也有小学,小区规模也适中不过有公租房,增值空间不大,保值基本可以。


不过,虽是国企,但从目前参与过收房的业主反馈来看,社区景观和工程质量不太好,所以也不能太迷恋国企,国企也是企业,并且目前的二手房交易中,国企开发出来的小区也没见价格卖的有多高。


?白沙象湖


白沙象湖片区是郑东新区的一个处于东四环外的区域,因为距离东区近以及近年来行政单位搬迁的炒作,更由于郑州向东的不变趋势,规划高于其他新区,成为热门新区之一,未来肯定大有希望,只是时间问题而已。


但这里也因为商品房、单位房、安置房鱼龙混杂等原因,导致这里的好房子不多。重点关注的是象湖东南,这里是白沙核心区域,临近贾鲁河,也是品牌开发商最为密集的地方,因为受限价打压,这里基本回归备案价。


听我的,白沙适合想在大东区改善置业,但资金实力又不是很强的人士,这里不适合豪宅终极置业。


〇永威森林花语


永威森林花语首批高层已售罄,还剩余少量叠墅产品在售,其中高层在9月底开盘成交价格在12000-14000元/平,目前等待二期84-179㎡的高层、220-247㎡的叠拼加推。


首先永威品牌,郑州本土实力开发商的第一梯队,以高品质精细化特色取得不少忠实业主、购房者的追随,森林花语位于白沙但能够很好的享受绿博大配套,除了周边教育比较丰富之外,内部还规划一所约2600㎡的幼儿园,未来规划地铁8号线经过该项目,白沙的楼盘基本都远离地铁,但这个盘是例外;产品方面,森林花语集合了所有永威项目景观的成熟做法之后,做了再次升级,打造出森林主题景观。


请密切关注永威森林花语的高层,还是有不小的投资潜力的。


〇星联湾


星联湾三期的高层10#楼已经售罄,目前二期剩余少量别墅在售,后续还有新批次房源。


9月2日星联湾高层10#楼东单元,成交均价在13000-13500元/㎡,并且是精装修;这个价格带装修是可以的,但是投资的话我不建议再继续跟进。


首先是这个价格相比融创美盛象湖壹号高层9700-9800元/㎡以及同样采用精装修的亚新美好艺境11500-12500元/㎡的价格,还是贵了。


?绿博


郑州一路向东,绿博凭借产业驱动,品牌开发商聚集,正在远离刚需,成为改善之地,投资的话,绿博的楼盘适合长期持有,在此之下选择性价比高的楼盘。我认为目前以15000元/平以内入手绿博高层都是性价比高的,日后调控结束比较大幅上涨。


〇亚新美好艺境


亚新美好艺境整体楼盘位置偏西,距离主城区和绿博园都更近;距离紫园配套的省实验小学和枫杨外国语不算远。除此之外,规划中的地铁8号线沿着绿博大道,紧邻该项目,享受地铁便利,该项目的小高层和高层亦均是精装修交房标准。


亚新美好艺境的综合条件比其他绿博楼盘要好一些。


〇雅居乐春森湖畔


雅居乐春森湖畔项目位置位于绿博园附近,共17栋住宅,其中2栋多层、9栋小高层、6栋高层,属于中端的改善盘,采用高低配布局,项目南侧300米左右规划箜篌湖,沿湖有一圈商业,满足业主后期需求。


9月9日开盘,雅居乐春森湖畔高层8500-10300元/㎡,性价比很高,二期135-151㎡的洋房新品正在认筹。


西部区域

?常西湖新区


常西湖新区,位于中原区西三环到西四环之间的区域,是这两年备受关注的热门新区,将被打造成郑州市民公共文化服务区。根据规划显示常西湖新区将建设成郑州西部集行政、商务、生态宜居、休闲旅游度假、文化传承为一体的国际一流核心都市区域,未来会成为国家中心城市的中央会客厅。


相信从地铁规划便可看出政府对此区域的偏爱。常西湖新区内规划4条地铁线路,其中地铁1号线已全线开通,14号线一期工程建设中预计2019年下半年通车运营,6号线和10号线已启动全面动迁,分别将于2020年和2021年建成通车。同时常西湖新区内规划的43条城市道路也已于2017年全线开工,预计2018年12月底竣工。


现在,以南水北调河为界分为南北两个部分,北部规划政务服务区即市级行政机构所在地,占地约3.2平方公里,包括市民公共服务区和九州坊。市民公共服务区自南向北分别为市民广场、市民中心、会议中心和市民公园,九州坊规划性质为商务、商业、居住功能复合为核心区配套服务。这里进驻的开发商有华瑞、裕华、名门。


南部规划为郑州中央文化区(CCD)及文化创新园区,打造“四个中心文化区”即奥体中心(2019年下半年举办第11届全国少数民族运动会)、文博艺术中心、市民活动中心和280米超高地标的现代传媒中心,目前正在如火如荼的建设中,预计2018年建成完工。这里进驻的开发商有融信、恒大,均是城改项目。


当然了,这个区域也是有一定弊端的。比如,常西湖新区存在大量经济适用房和安置房,住在一起的都是原村民,在一定程度上拉低了区域档次。


〇华瑞紫韵城


华瑞紫韵城项目分布于西四环以东,建设路南北两侧,总占地面积640亩,分多期开发,项目是涵盖住宅、集中商业、甲级写字楼、星级酒店、公寓于一体的城市综合体;


在建设路北侧,主要是福园、景园、丽园、星园、雅园及锦园六个住宅地块,还有建设路南侧的龙园、天园和4个商业地块其中2个商业综合体。也是目前常西湖新区仅有的在售项目。 


其中福、景、丽园属于一期在售,总建筑面积54万㎡共计3300余户,目前剩余户型面积有102㎡和106㎡小三房、127㎡和136㎡的大三房,以及142㎡和168㎡的改善型四房。同时,一期(丽园、景园、福园)早已封顶,预计2018年7月交房。


作为深耕郑州18年的老牌本地开发企业,孙庄安置小区的建筑质量获得市场和业界的好评,商品房质量也肯定过硬。


据悉,项目即将推出二期星园升级新品,位于建设路以北,爱民路西侧,近600套房源,户型面积为75㎡两房,89㎡的小三房以及115㎡两卫的三房,采用三梯五户连廊设计,南北通透,半封阳台规划设计,地暖赠送,品牌通力电梯保障,甲级入户门配置……二期星园产品打造可圈可点,性价比较高,可以跟进,毕竟常西湖,毕竟双地铁。


?高新区


就目前高新区的开发商而言,品牌已经不再只是有万科、恒大,如今荣盛、保利、碧桂园、中建、金科纷纷进驻,楼盘与楼盘之间的品牌差异大幅度缩小,并且目前金科城、保利文化广场、碧桂园西湖的地段都更加成熟。但是目前高新区的市场价格已有泡沫,高于市场预估价的楼盘就不要再碰,这类楼盘在未来1-2年后是达不到你想要的投资回报的。


〇金科城


2016年金科城首期以9850元/平开盘,是非常具备红利的,再加上金科的品牌、成熟的地段、学位房、配套,预计未来首期的价格可以增值到16000元/平;但是今年9月底金科城2期高层开盘,精装修,如果价格是13000元/平的话值得买入,但是此次开盘按揭单价15400-17400元/平,已经不值得跟进。


〇万科城


的确,自万科进入郑州后,便一路被购房者追捧,位于西四环以西的万科城便是最好的例子,从2013年首开7000多的价格卖到现在的13500元/平,开启了四环外大盘造成模式,甚至同时也带热了高新区的房产市场。


万科的品牌和物业都是有保证的,但是归根结底项目整体供应量很大,预计5期、6期价格微涨,即使保证目前的价格也有些偏高,未来一期、二期增值空间最大,并且从目前已经交房的一期、二期来看,物业管理真心不错,不过往后的几期房源只能够实现保值。


〇碧桂园西湖


碧桂园西湖算是郑州目前主城区最大、最完善的一个地块,三环边、西流湖畔、大开发商、超级体量楼盘,未来的规划和配套的落地都是靠谱的。如果你错过了万科城的一期,那么可以重点关注碧桂园西湖的一期,作为大盘首开性价比肯定不错。

三环内核心区


?三环核心区:金水、二七


郑州三环内核心区,交通、医疗、商业、教育配套都是成熟而丰富,尤其是地铁和教育,非常齐全,在这里购房投资,需要选择那些拥有好物业、好学校、有地铁、小区规模适中的楼盘。


〇万科美景世玠


万科美景世玠的双地铁、洋房配置、景观规划的打造、法国梧桐与苏式老洋房的保留、幼儿园和会所的配套,可以让我们关注一期高层精装修产品。


〇台隆·合园


台隆合园,金水区南阳路弘润路交会处西北角,总占地面积84929㎡,规划13栋高层住宅,户型约87-185㎡,容积率3.49——这个项目所在地是一个宝地,是原拖拉机厂改造项目,其东侧是建业壹号城邦、南侧是升龙汇金广场、北侧是昌建誉峰,和郑纺机地块一样,随着时间的流逝,这里厂区没落但留下了部分极具特色的工业老建筑,就像国棉六厂一样成为世人怀念的记忆。


该楼盘有地铁3号线(在建中)和5号线(规划中)加持,属于双地铁盘;社区自配九班幼儿园和十八班小学,同步国际教育,小区外还有原生梧桐大树绿意葱翠,特别适合有老城区生活情结的人购入。


〇名门翠园


名门翠园所在的金水北区的价值高于惠济北区,更何况翠园是是目前该片区唯一在售的大盘项目,拥有地铁3、4号线加持,其中4号线丰收路站就在小区内。自身规划了3所幼儿园、2所小学、1所中学和1所高中,周边还有一八联合国际小学、郑州七中,还有一个市政公园也已经建设完毕。


所以,从投资的角度来讲,名门翠园的价比很不错。


东南区域

?经开老城片区


〇华润紫云府


华润紫云府位于经开老城区,可充分享受东区CBD、高铁片区的外溢红利,加之华润作为央企,品牌相对稳定,紫云府周边周边配套齐全,临近地铁5号线,交通比较便利。


与同样位于经开老城区的碧桂园天玺相比,虽然两者楼面价都不低,性价比都不高,但还是建议可以投资华润紫云府,因为华润是毛坯,就算加上每平3000元的精装,均价也要低于天玺。更何况,目前买碧桂园天玺还必须得同时买一个车位。


?航空港区


作为一个国家级新区,航空港区的政策扶持、基建力度是很大的,但目前就投资而言,一般是不建议在港区投资,至少目前现阶段,但是如果投资,只建议关注品牌和地铁盘,万科美景魅力之城和永威·南樾,其余的我认为目前都不适合投资,并且港区目前的住宅主流就是刚需,别提改善,在现在的港区改善是浮云。


〇万科美景魅力之城5期


2017年6月30日晚上,万科美景魅力之城在售楼部云选房,推出小高层精装修房源,成交均价10500-11500元/平,预计未来能增值至15000元/平。


万科美景魅力之城目前将加推5期89-115㎡的装修三房,万科品牌、物业,地铁2号线。最为重要的是,万科高性价比的89平装修三房在港区是最安全的,因为港区目前有一半购房者是奔着投资来的,这样的小面积三房未来进一步可以卖给投资客,退一步可以卖个刚需。


〇永威·南樾


永威·南樾目前主要在售的是二期尾盘以及三期,在售户型78-80㎡的两房、89㎡的两房、100㎡的三房、120㎡的三房、130㎡的三房、140㎡的四房,距离地铁2号线兰河公园站600米。


除了永威品牌,除了地铁口,除了精细化,永威南樾三期开始做成品房了,延续了永威一贯的品质建材作风,精装修采用的品牌标准都不低,比如施耐德的开关插座、坚朗海贝斯的指纹密码锁、摩恩或科勒的水龙头、菜盆,老板或者方太的灶具、油烟机,美标的马桶等等,按照目前的价格性价比很不错。


南区

?西南二七、管南区域


很多人认为北区和西区的价格上涨很多,而南区价格上涨很慢,并且区域并太宜居。的确南区土地出让大、供应量也大,再加上没有建成的地铁,产业不太发达,所以这里的价格上涨慢,不必经开区产业多住宅少,所以价格上涨很快。


西南二七住宅供应量仍旧很大,但目前还没有建成的地铁,而管南也只有2号线这一条地铁运行。但是,如果你是买房自住,那肯定要考虑价格和交通,但是如果你是投资,那么请只看价格就可以了。


目前南区的价格相比北区更具投资诱惑,别忘了2号、7号、9号三条地铁线拱卫,高新区和北区的价格已经慢慢让刚需群体感到为难,未来更多的刚需人群会不会集体涌向南区?我认为可能性是很大的。


〇绿都澜湾3期


绿都澜湾总占地1035亩,目前在售的三期天宸是整个项目地块中较好的一个地块,离二期对面的变电站有一定距离,距离南水北调运河最近。


目前,天宸98-143㎡少量房源在售,均价13700元/㎡。


绿都地产的品牌一般,但澜湾属于地铁2号线站马屯站直达。除了引入的创新街小学之外,澜湾已和郑州八中签约确定,这都为项目加分。此外,澜湾西侧是体育公园,面对南北运河公园,宜居性也还可以。


相比绿都紫荆华庭,绿都澜湾偏刚需改善的定位,适合长线持有。


〇永威城4期


继书香庭之后,永威城推出四期观澜庭,占地88亩,容积率3.5,四期相比其他地块,观澜庭所在地块形状规则完整,临河不临大路,地段优势不必多说。


产品规划上,以东低西高的半围合式布局,东边是6栋洋房,西边的北部是6栋高层和2栋小高层,南部则为一所幼儿园和综合用房。目前在售四期14号楼高层110-140平方在售,2-9号楼洋房130-180面积在售。


虽然,永威城距离地铁站较远,不像鑫苑国际新城那样是标准地铁盘,但引进省实验小学、中学,为楼盘加分不少,这在教育配套匮乏的管南片区是比较稀缺的,适合短线投资。


〇中岳俪景湾


中岳俪景湾占地不过区区46亩,容积率3.5,分为两期开发,其中,东侧一期住宅共5栋34层高层,2栋商业,1栋幼儿园,2栋安置房,从户型来看,整体设计都很一般,很中庸,这像极了项目的开发商中岳秀峰集团,本身就是个中庸的开发商,缺乏令人惊艳的产品。


优势在于地段,南三环与文治路向南800米路东,后期规划的地铁4号线站点,周边中州大道、南三环、陇海快速路、机场高速、南四环几条主要的干道,但是周围目前都是工业园物流园区,缺乏生活配套,商圈也很少。


这个小体量刚需盘,虽然后期有地铁加持,但是增值空间极其有限,不看好。同在管南片区,可选择的范围更多,比如绿都澜湾、永威城、鑫苑国际新城,无论是品牌、教育、产品、物业都秒杀中岳。


〇招商天地华府


绿都紫荆华庭距离地铁2号线站点很近,但是这个项目容积率较高,与之相比招商天地华府,央企招商蛇口+国企天地联合,实力雄厚,质量有保障。从口碑上来看,至少不会出什么大问题。项目处于三环边的位置,虽然周边不成熟,但拐进环内享受成熟而丰富的配套,还是比较方便的。


容积率2.99、精装修、三环边,13500元/平的单价,招商天地华府可以重点关注。


大北区

?惠济区


得益于金水北区和郑东新区的双重红利,惠济区目前的房产开发越来越火热。


现在价值最成熟的是以惠济万达广场、黄河迎宾馆为核心的文化路开元路片区,迎宾路3号作为片区最后的别墅盘之后的这两年,随之起来的是众多改善或刚需盘,如保利海上五月花、天地湾、建业花园里、美景麟起城、正弘澜庭叙、锦艺金水湾、永威迎宾府,包括万科紫台、碧源月湖等楼盘基本在这个范围内。


其次是以天河路和开元路为核心的惠济区政府片区,楼盘主要是天伦庄园、怡丰森林湖、正商玉兰谷等高端别墅,后来开始出现了锦艺四季城、建业运河上院等高层产品,2017年则有融创·瀚海大河宸院、和昌林与城、正商家河家入市,再加上碧桂园思念翡翠城,表明了该片区正在从纯别墅区域向改善区域转变。


最后是以中州大道以东、贾鲁河以北为核心的花园口片区,只有一个建业富力尚悦居的项目。


〇富力建业尚悦居


建业富力尚悦居号称“808”,即808公顷,是808万平方米,是12000多亩土地,是一个超大的体量。但目前这个项目首期住宅地块只有67亩,贾鲁河北,是整个项目唯一一块在中州大道以西的地,夹在正弘澜庭叙和中州大道之间,叫尚悦居。虽然后期有大部队花园口改造做铺垫,但地块已经是避免不了的,无法与“808”花园口镇形成规模效应。


这个项目体量巨大,但距离地铁2号线尚有一定距离,并且临近中州大道,噪音和粉尘难以避免,周边生活配套匮乏,最大优势可能就是富力地产与建业集团的联手,以及项目所在的位置到东区CBD和北龙湖都有很大的便捷性。另外,就是尚悦居的精装修标准相比于周边其他项目较高。


富力建业尚悦居首期可以关注,价格预估17000元/平上下,如果超过19000元/平,便不值得跟进。


〇和昌林与城


和昌林与城接下来预计推出剩余的5栋小高层13#、15#、20#、21#、29#,2栋洋房16#和19#。


就整个项目而言,拥有地铁3号线站点,惠济万达广场已经运营,怡丰森林湖的配套也可享受,其小高层和洋房容积率也比较低,整体环境宜居,适合投资长线持有。


?金水北区


〇锦艺金水湾


锦艺金水湾位于金水区贾鲁河与东风渠交汇处,总占地面积2200亩,整个项目分为10个组团,位于贾鲁河北岸的分别为K1,K2,K3组团,贾鲁河南侧分别为K4、K5、A1、A2、A3、B1、B2组团,项目二期在售房源为2#(2T4 34层)、6#(2单元 2T4 34层),主推建面约89-142㎡住宅房源,房源均价15800元/平。同时,三期新品处于前期咨询中。


对于这个楼盘所在的金水北区,因为城中村改造的缘故,未来3年大体量新楼盘供应量是很大的,整个片区无法实现大幅增值,再加上锦艺现在品牌品质下滑,项目被连霍高速分割,居住体验不不好,目前这个价位偏贵,未来虽然不是贬值,但也只能实现保值。


回想2016年的郑州楼市,地王频现房价飙涨,售楼部里开盘抢房,空气中弥漫着恐惧,充斥着盲目,夹杂着贪婪,到处是投机性买房。而如今,市场终于稳定,调控不断加深。


也许你会骂,“你妹的,现在形势是房子是住的,不是炒的”,为什么你还写投资文章?


其实,本文并不是鼓励大家投机性买房,但是目前的郑州购房市场中,仍然有很多人想投资,正确良性的投资,使得自己获取收益,无可厚非。


对于房产投资者,我想说的是判断一个楼盘是否值得投资关键在于参考价格和产品本身的品质,而产品本身的品质是由区域、配套、产品价值等综合形成的,这更加需要你在一次次花钱实战中习得,而不是一味地盲目追逐市场。


对于房产投资,你有关注的楼盘以及自己的经验所得吗?可以在评论区留言参与讨论,如有疑问,也可以留言,我将择期统一回复。